Comprare un appartamento è un passo che avrà delle conseguenze per diversi anni, per tanto è importante muoversi senza errori e fare una scelta in linea con le nostre risorse finanziarie.
Con questa guida completa alla compravendita immobiliare vedremo quali sono i passaggi per l’acquisto di una nuova casa, esaminando nel dettaglio tutte le spese che si dovranno affrontare.
Molto probabilmente cercheremo la nostra nuova abitazione per mezzo di un’agenzia immobiliare. Così facendo dobbiamo preventivare una provvigione per l’intermediario, che solitamente è del 3% sul valore di acquisto dell’immobile. Non è indispensabile ricorrere all’agente immobiliare, possiamo trattare direttamente con gli attuali proprietari degli immobili, risparmiando sul costo della provvigione
Con o senza agenzia, si comincia visitando le case che c’interessano, prendendo un appuntamento con gli attuali proprietari.
Solitamente i sopralluoghi si svolgono nel fine settimana, nel momento in cui i padroni di casa sono liberi dagli impegni lavorativi. In questo contesto, dovete fare grande attenzione a tutte le caratteristiche dell’immobile: eventuali macchie di umidità, esposizione, rumori e così via. Fate attenzione anche non vi spaccino per stanze dei vani accatastati con altra destinazione d’uso. Come fare? Con un metro, misurando l’altezza del soffitto che non può essere inferiore a 270 cm
In ogni caso fatevi consegnare la planimetria catastale e ci sono delle differenze con quello che vedete realmente, è probabile che siano stati apporti delle modifiche alla case, senza l’adeguamento catastale. In questo caso dovete pretendere una SCIA postuma che metta in regola la situazione. Il tutto ovviamente a carico del venditore.
La trattativa con il venditore
Nel momento che abbiamo deciso quale casa acquistare, dobbiamo effettuare una proposta d’acquisto irrevocabile, attraverso la quale ci impegniamo ad acquistare l’abitazione, proponendo una cifra al venditore e indicando tempi e modalità.
Dobbiamo indicare con precisione tutti gli importi da corrispondere all’anticipo, al compromesso e al rogito notarile. Se ci siamo avvalsi di un’agenzia, saremo assisti dall’intermediario che ci suggerirà anche la cifra da proporre. Non lasciamoci incantare! Ricordiamoci che lavorano a percentuale e quindi più alto è il valore di acquisto e più alta sarà la loro commissione. A scendere siamo sempre in tempo, per cui decidiamo senza lasciarci condizionare.
Sarà comunque l’agente immobiliare a consegnare la proposta al venditore e sarà sempre lui a comunicarci il responso. Se stiamo trattando da soli, allora dobbiamo spedire la proposta in modo che sia tracciabile, attraverso raccomandata o PEC.
Per dare più valore alla proposta è pratica comune accompagnarla con un anticipo simbolico, solitamente intorno ai 5000€. Se il venditore rifiuta ci dovrà restituire l’assegno, ma attenzione, se accetta e siamo poi noi a tirarci indietro, allora quei soldi sono andati perduti. E si dovrà anche pagare l’agenzia, che ha assolto il suo compito.
La richiesta del mutuo
È giunto il momento di presentare la domanda di mutuo alla banca. Si dovrà compilare un apposito modulo, indicando la somma richiesta, la tipologia di tasso scelto, la scadenza del prestito e le modalità di pagamento rateali.
Dovremo fornire una serie di garanzie che attestino la nostra possibilità di far fronte al mutuo, come la busta paga o la dichiarazione dei redditi nel caso fossimo lavoratori autonomi. Vanno allegati anche gli atti notarili di eventuali altri immobili in nostro possesso.
Inoltre va allegata tutta la documentazione relativa all’immobile che vogliamo acquistare, come la licenza edilizia, il precedente atto notarile, planimetria catastale, certificazione energetica.
A questo punto la banca avvierà la pratica e farà tutte le indagini del caso. In primo luogo verrà accertata la nostra possibilità di far fronte al mutuo, dopo di che invierà dei suoi periti per valutare la reale condizione dell’immobile.
Se la pratica viene accettata, ce ne verrà data comunicazione e possiamo passare al passaggio successivo.
Il compromesso
Raggiunta un’intesa con il venditore, si passa al passo successivo, il compromesso, un documento in cui vanno sottoscritte le condizioni di entrambe le parti. Per cui se abbiamo particolari esigenze, questo è il momento di parlare.
Dobbiamo inserire tutti i dati utili per identificare la compravendita, quali ubicazione dell’appartamento, prezzo di acquisto, modalità di pagamento, data del rogito notarile, la presenza di eventuali mutui e ipoteche che gravano sulla casa, licenza edilizia, importi degli assegni, numero di vani, eventuali penalità per il mancato impegno degli accordi e da qualche anno è obbligatorio allegare anche la certificazione energetica.
Una volta firmato il compromesso, si dovrà pagare un anticipo al venditore, attraverso assegno bancario. Ovviamente avendo premura di chiedere un ricevuta.
Il compromesso deve essere registrato presso l’Agenzia delle Entrate, pagando una somma pari a 168€, più 14,63€ per ogni 4 pagine del documento.
È venuto il momento anche di saldare l’agente immobiliare, pagando l’importo della commissione.
Se invece si sta operando senza intermediario, allora il compromesso andrà svolto di fronte al notaio che si occuperà del rogito. Sarà lui a registrare il contratto e logicamente il suo onorario comprenderà anche questo servizio.
Il rogito dal notaio
È arrivato il gran giorno, l’atto conclusivo della compravendita. Se abbiamo richiesto il mutuo, al rogito sarà present anche un funzionario della banca con gli assegni. Se invece abbiamo avuto la fortuna di acquistare senza indebitarci per 30 anni, dobbiamo presentarci al rogito con un assegno circolare intestato alla banca titolare dell’attuale ipoteca (se il venditore a sua volta ha chiesto un mutuo) e un assegno bancario intestato al venditore.
Tutte le spese del rogito sono a nostro carico. Queste comprendo tutte le imposte di registro e sul valore aggiunto, calcolate sulla rendita catastale dell’immobile. Dovranno essere pagate anche le marche da bollo, la voltura catastale e la tassa d’archivio. Oltre ovviamente l’onorario del notaio.
Per quanto riguarda l’IVA, questa è pari al 4% per l’acquisto della prima casa, 10% per la seconda e al 22% per gli immobili di lusso.
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